地产投资

和国内房地产市场不同,纽约房产交易有95%都是通过房产经纪人处理完成的。不仅如此整个购房过程中,需要和房产经纪人,房屋检测师,银行贷款工作人员,房屋保险员进行联系。这里给大家介绍下纽约置业总流程。

1. 购房目的&选择购房经纪人

在决定购房之前,我们需要了解自己购房的目的和购置预算,还需要对置业地段做一个简答的规划。比如该地段的学区?安全?医疗?这都是在置业过程中需要提前做好功课的地方。然后我们有了初步的打算在去找房屋经纪人。在美国,95%的房产交易是通过房屋经纪人完成的。 初涉美国房地产市场肯定有许多不清楚的地方,因此选择一个合拍的购房经纪人,学会和经纪人打交道,肯定会为你解决许多购房问题。不少中国买家经常遇到的情况有以下几点:一些房地产行业的专业术语,购房房屋类型,房屋地段,四周配套设施。 当挑选好合适的房屋后就需要和经纪人商讨房屋价格以及购买要求。

2. 贷款预批信

在美国90%的房屋买卖交易都是通过银行贷款完成的。贷款预批信是银行根据您现有资产,年收入,信用分,社工号以及您的信用卡欠款和其他贷款计算出来的。贷款预批信的目的是为了帮助买房者知道自己能从银行获得多少贷款。这样加上您的其他收入可以了解到自己购买房屋价格上限。联邦住房和城市发展部允许每个家庭住房贷款加上其他贷款最高占家庭月收入45%。

3. 选房看房&房屋检查

在选房这个环节您先要对房屋类型和购置预算有个初步打算,并将此发给房屋经纪人。房屋经纪人会根据您的要求先问你过滤出适合你的房子。再然后实地考察阶段就需要对地理位置,交通,社区,安全,学区还有医疗条件等等因素进行综合考虑。有时,当我们能满足我们所有条件的房屋情况并不是我们独爱的那一间,而独爱的那间常常又因为一些限定条件让我们不得不忍痛割爱。所以怎么样去平衡这些因素就要看自己买房的目的了。当我们在签署购房合同之前,还需要聘请房屋检测师对该物业进行检查。一般检测师检查费用由买主买单,检测价格也会根据房屋价格而定。房屋检测师会对该物业做出详尽的测评并出示一封详细的检查报告。房屋测评师还会评估此房屋价值,这样也给你购买房屋的参考值。

4.签署合同&申请贷款

在选定好满意房屋之后,您的购房经纪人会问你查询该房屋的所有消息,确定好房屋要价。比如房屋倒卖过几次手,每次的销售时间和价格。临近房屋价格调查,以及政府估税价。在报价合同上还要注明定金,卖主可能在查看你的报价后拒绝你的买卖请求,或者商讨一个另外的价格。这都要根据实际情况去分析。当双方达成协议,就可以在合同上签字。当双方签订好合同以后,您就需要在合同生效七天之内申请贷款。不同的银行可能会根据您的收入、资产和信用记录给出不同的利率。您需要做的就是在这段期间,选定好贷款银行或其他贷款公司。

5.购买房屋保险&过户交接

当你完成以上所有的步骤,恭喜您。您离拿到房屋钥匙又近了一步。如果你是通过贷款购买到的房屋,贷款银行或者贷款公司会强制你购买屋主保险。房屋的保险大大小小有分许多不同的类型,其包括的保险内容也不一样,在以后的推文里我们会给大家细扒房屋保险。如果你是购置的公寓,一般保险费用会比较便宜,但是你也可以为你的公寓添置不同的保险,比如贵重物品保险,室内装潢保险以及个人财产保险等。等以上手续统统办理完成后,您还需要前往律师楼,签署过户交接的文件,在律师确定所有合同手续无误后,您就可以拿到新家的钥匙啦!

虽然在美购房手续繁多,花费周期长,还需要和不同的人打交道。但是这一切手续都是为了保证房屋的质量,以及为您的财产保驾护航。

 

 

纽约商业地产分级: Trophy, Class A, B & C

在纽约商业地产(commercial real estate) 市场中经常将房产划分为四个级别: Trophy Properties (超高端房产), A级,B级和C。租金的高低,房产估值和房产税的多少都与分类都有着紧密联系。将房地产进行分类有助于帮助投资方,借贷方和房产经纪人方更方便、有效地进行投资回报和风险分析以及后续的交易。分类的标准主要基于房产的地理位置、房价、房产质量等因素。

超高端房地产(Trophy Properties)

超高端房产通常为运用最先进技术新建成的楼盘。此类房产拥有绝佳的地理位置和独家的租户客源。例如下图中在纽约超高端商业房产评选中脱颖而出的位于麦迪逊大道545号的商业楼房。另外位于纽约市的美国银行大厦(Bank of America Tower) 、世界贸易中心七号大楼(Seven World Trade Center)、以及索罗大厦(Solow Building)均为典型的超高端房产。

A级房产

A级房产属于质量非常高的一类房产。通常拥有星级的管理团队和十分完善的管理制度,基础设施非常的健全,租金高于其他级别的房产,并且入住率非常的高。 A级房产一般有着良好的地理位置,租户一般为高收入人群。例如,位于纽约市第五大道的洛克菲勒中心(Rockefeller Center)虽然建成时间较久(1930年代),但因为其优越的地理位置以及所有者铁狮门(Tishman Speyer)的全球声望,洛克菲勒中心可谓是典型的A级房产代表。

B级房产

B级房产租户的收入略低于A级房产的租户。 在地理位置方面,以曼哈顿的中城(Midtown)为例,B级房产一般位于次级道路的两边。很大一部分B级房产聚集在曼哈顿中城的南边。物业服务也是决定房产级别的一个重要因素。例如,很多A级房产会有警卫/看门人在一楼大厅,但B级房产的一般没有这项服务或者会另外收取费用。很多投资人认为B级房产属于“增值房产”,因为该类房产的质量较高,容易通过翻新等一些手段来进行房产的增值,然后被划分为A级或者B+级,从而实现投资增值。

C级房产

C级房产与B级房产相似,但物业服务更少。在曼哈顿仅有小部分的C级房产存在。此类房产主要通过将商业房产改造为居住房产来实现利益的最大化。在曼哈顿下城(Lower Manhattan),很多C级办公楼盘被转化为租赁性质的共有式公寓(Condo), 位于Pine street 7号以及John Street 116号的楼盘就是很好的例子。

结语:了解房产分级的重要性

对于商业房地产投资人来说,了解房产分级有助于更加清楚快速的进行风险分析。A级房产风险系数低,质量高。但面对市场就业率走下坡时,租户主要为高收入人群的A级房产很容易受到影响。B级和C级房产虽然在房产质量和地理位置上不如A级房产,但可以通过翻新等手段较快实现房产增值。

 

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美国房贷必备常识